近日无后顾之忧，H股市场多只上市REITs发布中期功绩，其中，大部分REITs录得收益、物业收入净额增速下滑。从不同行态的出租率发挥来看，写字楼、零卖物业、物流业等依旧存在挑战，而内地的货仓及旅游业则成为发挥出色的行业之一。

值得正经的是，旧年以来，中国证监会、香港证监会时时表态，促进老本市场互联互通，香港上市的REITs正有望通过沪深港通的神色插足内地市场。

“REITs纳入沪深港通是老本市场互联互通的紧要粗疏，具有深切的市场影响和政策价值。” 领展集团行政总裁王国龙分析称，一方面有助于沉稳香港海外金融中心肠位；另一方面，内地浩荡且快速增长的个东谈主与机构投资者群体插足H-REITs市场，有助于进步市场活跃度，改义举座流动性。

物业收入普降

所谓REITs（房地产投资信赖基金），不错集会成一家基金公司，刊行基金份额召募资金，投资于房地产领域，通过专科处理东谈主达成房钱收入粗略物业升值，并把产生利润的90%在当期分给基金份额合手有东谈主粗略说投资者，投资者获取分成收入的同期分享基础钞票对应的物业每年的升值。

REITs的投资答复率主要依赖物业的房钱收入，物业的出租率以及房钱能否合手续上升与宏不雅经济环境以及地产周期密切，一朝宏不雅经济环境快速下行，物业的钞票价值以及物业的房钱收入将快速下降。

2005年中国香港首批上市3只REITs，永别是领展房产基金（0823.HK）、泓富产业信赖（0808.HK）和越秀房产信赖基金（0405.HK），2006年又上市了冠君产业信赖（2778.HK）和阳光房地产基金（0435.HK），最近1只上市的REITs为顺丰房托（2191.HK）。

当今，中国香港共有11只上市REITs，其中，越秀房产信赖基金是首个基础钞票为内地物业的REITs，领展房产基金是当今亚洲鸿沟最大的房地产信赖基金。这11只上市REITs总市值盘算1569亿港元，其中，单领展房产基金就占据了近七成的份额。

上述REITs的底层钞票主要包括零卖、写字楼、多元化、货仓及度假村等，其中零卖市值占比进步七成，主要由领展房产基金孝顺。

戒指最新，11只上市REITs中，有6只公布了中期功绩，其中，大部分录得收益、物业收入净额下滑。

越秀房产基金上半年达成收入总数9.66亿元东谈主民币，同比下滑6.6%；物业收入6.79亿元东谈主民币，同比下滑8.6%；中期分配约1.71亿元东谈主民币，同比下滑7.6%，每基金单元分配3.66港仙。

置富产业信赖（0778.HK）上半年达成收益8.55亿港元，同比下滑2%；物业收入净额约6.13亿港元，同比下滑3.2%；可供分配收入3.77亿港元，同比增长2.1%；每基金单元分配18.41港仙。

阳光房地产基金上半年达成收益3.91亿港元，同比下滑4.8%；物业收入净额约3.07亿港元，同比下滑5.4%；可供分配收入1.69亿港元，同比下滑1.8%；每基金单元分配9.1港仙。

顺丰房托上半年达成收益约2.3亿港元，同比增长3.4%；物业收入净额约1.92亿港元，同比增长6%；可供分配收入约1.2亿港元，同比增长0.2%；每基金单元分配13.11港仙。

泓富产业信赖上半年达成收益2.06亿港元，同比下滑4.3%；物业收入净额1.53亿港元，同比下滑7.2%；可供分配收入9210万港元，同比下滑6.2%；每基金单元分配5.85港仙。

写字楼零卖承压，货仓旅游逆势上扬

从上市REITs功绩不错看出，写字楼、零卖物业、物流业等依旧存在挑战。

半年报清爽：顺丰房托上半年出租率为97.5%，较期初下滑了0.5个百分点。顺丰房托的投资组合由四项当代物流物业组成，包括香港青衣、长沙物业、佛山物业、芜湖物业，四项物业首先均是由顺丰控股股份稀奇为复古其成员公司的物流运营而开导。

越秀房产基金的物业组合有十项，分散在广州、上海、武汉、杭州和香港等地，以广州为主，如广州知名的贸易中心国金中心和批发市集白马大厦。上半年，物业举座出租率约为82.2%，较旧年同期微跌1.8个百分点。

阳光房地产基金运营香港多处写字楼及零卖物业，上半年的举座租用率为89.2%，相对期初的91.3%下降了2个百分点附近，其中写字楼租用率下降至90.0%，零卖租用率下降至87.6%。

在功绩发布会上，顺丰房托推论董事兼行政总裁翟廸强示意，往时一年，很明显看到香港的房钱有很大的窜改，集团在与租客去洽谈新租约时，他们均示意对出路感到不天真，因此对租用的方位需乞降发展方案都作出一些窜改，致使需求下落。

阳光房地产基金处理层也在财报中示意，中国经济正加速步调并有望成为亮点，但直至当今，香港贸易物业市场尚未受惠于相对褂讪的经济环境，因此市场仍濒临合手续严峻的压力。

泓富产业信赖称，香港物业市场合手续疲弱。由于无数写字楼空置对房钱组成下行压力，腹地写字楼租出市场竞争仍然利害。业主均提供更多租务优惠以遮挽佃户。不外，近期中环的租出及买卖成交有所改善，均为腹地写字楼市场释出正面讯号。

关于内方位面，翟廸强示意，受到关税战的影响，亦有见其位于大湾区的跨境电商客户业务增长减速，他们异日膨胀也会一定商量，他瞻望大湾区租务市场会有一定压力。越秀房产基金的处理层示意，上半年，写字楼办公“降本增效”趋势延续，企业膨胀保守逐步；零卖市集和服装专科市场受破坏疲弱影响，商户规划压力有所增多。

而部分行业如货仓及旅游业发挥理思，达成了量价都升，诸如越秀房产基金旗下的广州IFC雅诗阁处事式公寓上半年规划收入6030万元东谈主民币，创历史新高。广州四季货仓借助广交会等展会带动，上半年客房收入也创下历史新高，达陋习划收入1.9亿元东谈主民币；平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点。

汇贤产业信赖（87001.HK）旗下的北京东方君悦大货仓的平均入住率由2024年上半年的54.8%跃升至2025年上半年的71.5%，沈阳威斯汀货仓平均入住率由2024年上半年的49.7%上升至2025年上半年的52.3%。

另外，融资成本普降正有助于纾缓可分配收入的压力。比如，越秀房产基金报告期内融资成本为东谈主民币4.03亿元，同比下降13.5%，较旧年同期从简6300万元东谈主民币，平均融资成本降至近三年以来低位。阳光房地产基金报告期内的加权平均融资成本为3.7%，旧年同期为4.2%。

置富产业信赖报告技能内的融资成本按年减少12.6%至1.73亿港元，2024年上半年为1.98亿港元，融资成本减少主淌若由于短期香港银行同行拆息于第二季度技能跟着港元流动性增多而大幅回落所致。

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